Oggettivamente, dopo la legge sull’emergenza abitativa del 2015 che ha introdotto una serie di elementi innovativi si è fatto troppo poco sulla casa, a fronte di un bisogno abitativo che cresce e fa fatica a trovare risposte soprattutto per chi ha redditi medio-bassi ma ormai fa fatica a trovare una risposta al bisogno abitativo anche il lavoratore dipendente. Il vecchio modello per cui il lavoratore, che sta tanti anni nello stesso posto di lavoro, si compra una casa lì vicino facendo il mutuo, oggi non regge più.

Bisogna probabilmente fare un ragionamento - e abbiamo provato a farlo - come è stato fatto anche in altri Paesi in Europa, tenendo conto anche dei cambiamenti del mercato del lavoro. Bisogna, quindi, spostare sull’affitto molte delle politiche abitative.
Recentemente, il Ministro De Micheli ha trovato un miliardo di stanziamenti residui e sta provando a costruire un piano di interventi sull’edilizia abitativa, tenendo conto di due cose: innanzitutto che la materia resta una competenza regionale; secondariamente che su questa questione non si può intervenire con vecchi modelli. Se penso ai ceti più deboli non credo che il modello a cui fare riferimento possa essere ancora quello dei quartieri popolari che si sono trasformati negli anni in ghetti e in cui anche la qualità della vita è totalmente insufficiente.
Penso che la grande scommessa sia, invece, la rigenerazione urbana, cioè come riusciamo a partire dall’esistente fatiscente per abbattere e ricostruire; costruendo opportunità abitative, trovando le forme e i modi, anche usando la leva fiscale per garantire canoni più bassi a chi ha più bisogno di casa.

In Europa ci sono investitori istituzionali e società private che offrono case in affitto a lungo temine. È una cosa da studiare.
Da questo punto di vista si possono fare diversi interventi e ce ne sono anche già in cantiere diversi.
Secondo me l’eccessiva separazione dei ruoli delle diverse istituzioni non aiuta.
Ad esempio, sicuramente il canone concordato al 10% ha aiutato a trasferire sull’affitto e a regolarizzare tanti. Nell’ultima finanziaria abbiamo fatto un passo in più: l’abbiamo reso permanente mentre prima era prorogato anno per anno e, quindi, i proprietari non avevano quelle sicurezze e quelle garanzie che dovevano avere.
Se parliamo di leva fiscale, siamo in una fase di grandi trasformazioni urbane in molte città. Siamo in una fase di domanda di rigenerazione urbana, quindi, demolizione e ricostruzione, processi che cambiano e intervengono sulle aree dismesse, processi di trasformazione urbana. Lì dentro, la leva fiscale che possono applicare tutti, dal Governo nazionale - come l’avevamo previsto nella legge sull’emergenza abitativa - fino ai Comuni, può consentire di dare un vantaggio significativo a chi costruisce, se rende disponibili quelle case in affitto a canone accessibile. Oppure, un’altra formula prevista dalla legge che era quella del riscatto ed era un’altra idea che può funzionare: si paga l’affitto per un certo numero di anni, sapendo che alla fine poi matura anche il diritto ad avere la proprietà dell’immobile.
Idee, dunque, ce ne sono molte.
Penso che anche il Decreto Semplificazioni - che dà la possibilità di abbattere e ricostruire semplicemente come se fosse una ristrutturazione, semplicemente con la SCIA - sia un’occasione da non perdere, insieme al superbonus del 110%. Di queste cose se ne possono fare molte e sta anche ai Comuni sollecitarle.

Non c’è solo del buono nelle esperienze di gestioni in giro per il mondo. Neanche in Italia gli enti gestori del patrimonio pubblico, per esempio, hanno dato grande prova in molte realtà. Penso, quindi, che questo sia un ragionamento da fare con grande attenzione, sapendo che non esiste una soluzione che risolva tutti i problemi per gli anziani, per i giovani ecc. ma bisogna creare le condizioni affinché questo succeda.
Lavoriamo e valutiamo.
Ci tengo, però - visto anche la sede in cui siamo - a ribadire un concetto sul Decreto Semplificazioni.
Con il Decreto Semplificazioni oggi garantiamo l’abbattimento e la ricostruzione e poi c’è il superbonus del 110% che resta in vigore fino alla fine del 2021. Garantiamo la possibilità di abbattere e ricostruire solo con la SCIA, come se fosse una normale ristrutturazione, nella stragrande maggioranza dei casi.
Sui centri storici e sulle Aree A, credo invece che abbiamo adottato una giusta cautela rispetto su questo. Non significa, ovviamente, che deve restare tutto com’è ma che, se si deve abbattere e ricostruire, ci vuole un permesso a costruire, così come se si vuole ingrandire la sagoma bisogna che ci sia il permesso a costruire e che ci sia una coerenza sui piani urbani.
Sono i Comuni i primi a voler garantire che ciò che succede nei centri storici non sia lasciato al caso.
Secondo me, quindi, è una grande occasione, anche perché da abbattere e da ricostruire c’è in qualche centro storico e, soprattutto, credo che ci sia molto nelle periferie.

L’articolo 10 del Decreto Semplificazioni dice che si può fare tutto se si è coerenti con gli strumenti urbanistici comunali e regionali.
Sicuramente l’articolo 10 migliora la situazione rispetto a prima, quando i vincoli erano molto maggiori.
La rigenerazione urbana anche fuori dalla Aree A era molto più difficile prima. Adesso ci sono delle opportunità. Dopo di che, siccome i Comuni su questo non sono stati in disaccordo, ribadisco che se stiamo ragionando sui centri storici, è bene che lì si agisca con cautela, non che non si cambino sagome e volumetrie ma lo si faccia dentro ad un disegno che l’amministrazione comunale sia in grado di verificare.


Intendo portare avanti proposte per dare risposte alle diverse domande abitative, che sono cambiate nel tempo e sono diverse tra loro. Per farlo abbiamo, quindi, bisogno di politiche differenziate. Bisogna insistere sull’affitto e promuovere l’affitto usando la leva fiscale.
È vero che c’è un patrimonio ingente di alloggi che sono in mano a società private e credo che quegli alloggi vadano messi in disponibilità di chi ha bisogno di affitto, con canoni moderati.
Creiamo le condizioni perché questo sia possibile e lavoriamo perché ci sia una risposta differenziata e, nelle grandi trasformazioni urbane, sia previsto il mix abitativo che consente di avere sia una quota di alloggi sociali ovunque, sia alloggi per ceti medio alti.

Intervento svolto all'incontro organizzato da Scenari Immobiliari: Video del convegno»